Почему РГР против закрытия данных ЕГРН.

Недавно средства массовой информации сообщили о реакции бизнеса на принятие поправок к закону «О персональных данных», предусматривающих закрытие данных о собственниках объектов в Едином государственном реестре недвижимости. В сообщении приводится и мнение Ирины Зыряновой, отражающее отношение к проблеме возглавляемого ею профессионального сообщества. Подробнее о позиции РГР Ирина Зырянова рассказала в нашем интервью.  

 — В первую очередь поправки оказывают влияние на сложившийся подход к определению добросовестности покупателя, — сказала она.  —Мы сейчас даже не будем касаться чисто технических сложностей, с которыми столкнётся бизнес при подготовке к сделке. В нашей стране традиционно все возникающие проблемы относят на так называемые предпринимательские риски, которые эти самые предприниматели должны решать сами.

Если вспомнить, то ЕГРН создавался как открытый массив данных об объектах недвижимости и правообладателях, сведения которого являются единственным подтверждением существования права на недвижимость, и все участники гражданского оборота при совершении сделок полагаются на данные ЕГРН и исходят из того, что они верные. То есть ЕГРН – это основа, на которую опирается весь рынок недвижимости как с технической, так и с гражданско-правовой точки зрения.

Сейчас эти данные закрываются, и получается, что из-под рынка недвижимости (и не только) выбивается его основание. Добросовестные участники гражданского оборота больше не будут иметь открытого массива данных, на которые они должны полагаться при совершении сделок.

Есть ещё один момент: сложившаяся судебная практика исходила из того, что подтверждением добросовестности и разумности приобретателя является тот факт, что до совершения сделки он запросил данные ЕГРН и удостоверился в том, что продавец является надлежащим правообладателем. О добросовестности и разумности говорило именно то, что покупатель не доверился данным, предоставленным продавцом, а самостоятельно перепроверил их. То есть проявил разумность и осмотрительность, которая от него требовалась в подобных обстоятельствах. Каким образом теперь покупателю проявить свою разумность и осмотрительность? Авторами поправок предлагается эрзац-вариант, когда достоверность выписки из ЕГРН, предоставленной правообладателем, можно проверить на сайте Росреестра, но в любом случае – это не тоже самое, что легально полученная покупателем выписка с данными об объекте и историей перехода прав. Отличием рынка недвижимости является то, что у объектов вторичного рынка часто достаточно «длинная» история владения, которую нужно изучить, чтобы не получить «привет из прошлого». Недостаточно знать кто является собственником сейчас, нужно проверить кто и на каких основаниях владел объектом раньше. Текущие правообладатели часто сами точно не представляют реальный объём своих прав на недвижимость, и даже нередко заблуждаются относительно этого. При подготовке к сделке после анализа истории переходов права риэлторам часто приходится выявлять и устранять недостатки и имеющиеся пороки, что идёт на пользу всем сторонам сделки

Получается, что незначительные по мысли авторов поправок изменения в законе на самом деле представляют собой тектонические изменения не только на рынке недвижимости, как одном из сегментов экономики, но и в одном из важнейших институтов гражданского права – права на недвижимое имущество и добросовестность приобретателя. Фактически затрагивается гарантированный Конституцией РФ институт права собственности и его неприкосновенность. Также ставится под вопрос равенство всех перед законом, поскольку очевидно, что баланс интересов смещается в пользу правообладателя, и приобретатель, который в большинстве случаев рискует больше, становится слабой и незащищённой стороной.

Управляющим компаниям, конечно, не позавидуешь. Они в одночасье лишаются возможность цивилизованно вести работу со взысканием задолженности. Они не смогут установить данные, необходимые для обращения в суд.

Зачем принимаются поправки

Причины принятия поправок понятно изложены в пояснительно записке, и с ними сложно спорить. Да, передача персональных данных несёт значительные риски. Вызывает вопрос способ, которым предлагается обеспечить достижение этих целей. То, что предлагаемые изменения не обсуждались с бизнес-сообществом, говорит о глубокой пропасти недоверия между властью и бизнесом. Думаю, что в текущей ситуации нежно двигаться в противоположном направлении. Активно вовлекать бизнес к обсуждению существующих экономических проблем и путей их решения. Все мы не идеальны, были разные периоды в истории современной России, но мне кажется, что сейчас бизнес демонстрирует достаточный уровень лояльности и поддержки, и вполне можно через равноправное обсуждение прогнозировать экономические последствия принимаемых решений.

Хочу обратить внимание, что бизнес-сообщество удержалось от резких заявлений и сразу начало конструктивно обсуждать эту инициативу, обращая внимание на очевидные для бизнеса моменты, которые, видимо, не были так очевидны инициаторам поправок. То, что таких предложений много говорит о том, что проблему можно было решить не только путём полного засекречивания. Если бы предварительные консультации были - ситуация не была доведена до текущего уровня.

Как решить проблему по-другому

Мы полагаем, что достичь целей авторов проекта можно по-другому, не сотрясая основы рынка. Нужно сделать ровно наоборот. Оставить данные Росреестра открытыми, за исключением случая, если доступ к данным закрыт по заявлению правообладателя. Тогда все категории граждан, которым нужно сохранить анонимность по различным причинам, смогут это сделать в заявительном порядке. Или за них это могут сделать их работодатели. Полагаю, что государственным органам точно известно кто должен быть «засекречен», и они в порядке межведомственного информационного обмена могут направить в Росреестр соответствующие списки. Особых трудозатрат такое адресное закрытие данных не потребует. Компьютеры на стороне отправки и приёма обменяются данными и внесут изменения в базу.

Сейчас же предполагается, что Росреестр должен будет обработать миллионы заявления правообладателей для раскрытия данных о них, думаю, что это потребует гораздо больше денег и усилий.

Граждане России, не ограниченные в дееспособности, должны распоряжаться своими правами добросовестно и разумно. Они сами в состоянии решить нужно ли им засекречиваться, и предпринять действия для выполнения своего решения. Не нужно чрезмерно опекать их, тем более, что приводит к таким масштабным последствиям.

Источник информации - https://rgr.ru/news/detail/2bfaa377197011ed8547b4b52f561288/