Как не ошибиться с риелтором

Мошенники изобретают все больше способов легкого отъема денег у населения — это касается и сделок с недвижимостью. Ведь при покупке мы, как правило, обращаемся к посредникам. «Газета.Ru» рассказывает, как проверить агентство недвижимости, прежде чем нести ему документы и деньги.

Один из самых распространенных случаев обмана — мошенничество с задатками и авансами. Фирмы-однодневки собирают у людей деньги и исчезают в неизвестном направлении.

«Сделку проводили родители жены. Приехали из Казахстана и стали подыскивать себе жилье на незнакомом рынке. Естественно, сразу нарвались на мошенников. Схема была простая: договор с ошибками в фамилии, непомерно большой задаток (30% стоимости квартиры), продажа по доверенности. Каждый из этих фактов еще не говорит о мошенничестве, но заставляет проявить осторожность. Все три фактора вместе практически не оставляют сомнений. К сожалению, я узнал о сделке, когда уже передали задаток. Несмотря на то что мошенников потом судили, денег мы так и не вернули», — делится личным опытом читатель «Газеты.Ru» Евгений Пугачев.

Надо помнить, что агентства недвижимости не могут требовать стопроцентную оплату до заключения договора купли-продажи. Аванс же должен быть минимальным.

То есть около 50 тыс. руб., точно не больше 100 тыс. руб. Окончательная сумма переводится только после сделки. Для этого используют либо банковские ячейки, либо аккредитив — специальный счет, с которого деньги покупателя перечисляются продавцу только при регистрации права собственности.

Любые расчеты совершаются после выбора и просмотра квартиры, знакомства с хозяином и проверки документов, не поддавайтесь на уговоры и обещания, советует директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева.

«Одного из наших клиентов мошенники чуть не поймали на крючок. На одном из сайтов клиент нашел подходящее помещение. После недолгих переговоров ему выслали документы по купле-продаже. Что характерно, оплату на счет агентства попросили внести в течение дня после подписания договора, не дожидаясь регистрации перехода права, — рассказывает Антон Толмачев, управляющий партнер юридической компании «ЮрпартнерЪ». — Офис, который клиент собирался купить, показали поздно вечером. На просмотре он заподозрил неладное и решил провести проверку. Оказалось, что документы о собственности и реквизиты компании поддельные».

Посмотрите, есть ли в офисе «уголок потребителя» с книгой жалоб и предложений.

Он должен быть у компании по закону. Фирмы-однодневки, скорее всего, не обратят внимание на такую мелочь, как подделка книги жалоб и предложений.

В России для работы агентства недвижимости не нужны ни лицензия, ни сертификат. Тем не менее на добровольной основе существуют организации — Российская гильдия риелторов или Московская ассоциация риелторов, — где агентства проходят добровольную сертификацию.

В таких организациях есть реестр, где можно проверить данные об интересующей компании.

Также там есть комитет по защите прав потребителей. Он рассматривает спорные вопросы и зачастую принимает сторону продавца или покупателя недвижимости, пояснил вице-президент Гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин.

Членство в гильдии платное. Кроме того, для вступления требуется рекомендация других участников. Можно считать это некоторой гарантией надежности.

Договор с агентством — очень важная часть сделки, на которую обычно почти не обращают внимания.

С агентством недвижимости можно заключить несколько видов договоров.

Самый распространенный вариант — договор об оказании услуг. В российском законодательстве нет обязательных условий, которые должны быть в нем прописаны. Главное — в документе стоит указать перечень услуг и обязанности обеих сторон, стоимость работ и график платежей, срок действия договора.

Также агентства могут предложить договор поручения. В этом случае прописываются работы, которые агент должен выполнить за определенный срок. Такой договор удобнее, если заказчик обращается в знакомое агентство, которому он доверяет: там можно прописать более широкий круг полномочий риелтора. Например, агент может получать залоги, авансы или заключать договоры от имени клиента.

Если сделка обещает быть небыстрой, агентство может предложить заключить предварительный договор и соглашение о задатке или авансе. Такой документ выгоден в первую очередь риелторам. Он гарантирует, что клиент не исчезнет до заключения сделки.

В условиях контрактов недопустимы никакие ограничения по количеству показов. Должно быть также прописано, что при проверке «юридической чистоты» объекта риелторы должны представлять подтверждающие документы (справки, выписки), подчеркивает правовой эксперт Виктория Евдокименко.

У лица, которое подписывает договор от имени компании, должна быть доверенность, наделяющая его такими полномочиями. Стоит удостовериться в ее наличии.

Кроме этого, нужно тщательно проверять реквизиты агентства, указанные в договоре.

Должны совпадать не только название компании и фамилия директора, но и ИНН, ОГРН, реквизиты банка. Проверить это достаточно просто — через официальный ресурс налоговой службы egrul.nalog.ru.

«Недавно нам срочно понадобились деньги, решили продавать квартиру. Мои родители, пенсионеры, обратились в ближайшее отделение известного агентства недвижимости. Пришли, сделали договор. Риелтор объяснил: чтобы вы больше никому не предлагали квартиру, предоставьте нам залог 10 тыс. руб. либо оригиналы документов на квартиру. На эмоциях, деньги срочно нужны, и мы отдали документы. Прошло несколько дней — ни звонка, ни просмотра. Подумали: странно, закралось ощущение, что что-то не так. Зашли на сайт агентства, а по такому адресу филиала вообще не существует. Позвонили в главный офис, ни адрес, ни фамилию агента нам не подтвердили. Сказали, что по такому адресу агентства нет», — рассказывает Ирина из Москвы. Документы забрать успели, но вот агентство в этот момент уже снимало вывеску.

Оригиналы документов не стоит передавать в агентство недвижимости, обращают внимание эксперты.

«В присутствии собственника риелторы могут снять ксерокопии, но не более того», — отмечает Наталья Хазиева.

Представить оригиналы предстоит один раз — уже при регистрации сделки. Также эксперты рекомендуют лично присутствовать при подаче документов на регистрацию (даже если придется стоять в очереди) и не выдавать риелтору нотариальную доверенность. Все это поможет обезопасить себя от возможных случаев мошенничества.